입주한 지 2년도 되지 않은 새 아파트에서 빗물 누수 신고가 무더기로 쏟아지는 일이 벌어졌습니다. 단지 전체로 보면 10집 중 1집 꼴로 물난리를 겪었다고 하는데요. 이중창을 꽉 닫았음에도 창틀 넘어 빗물이 들이쳤다는 사연이 전해지며 큰 충격을 주었습니다 [1].
핵심 요약
• 새 아파트 입주 전 하자를 점검하는 제도가 존재함에도 여전히 대규모 누수와 하자가 발생하는 원인을 분석합니다.
• 사람이 직접 손으로 짓는 아파트 공사의 특성과 날씨가 드러내는 하자의 한계를 살펴봅니다.
• 열쇠가 넘어가기 전과 후를 모두 대비하는 ‘두 겹의 그물’ 제도적 보완 과정을 짚어봅니다.
1. 5만 건이 넘는 하자가 접수된 이유와 공사의 특성
국회의원실이 공개한 자료에 따르면 특정 대단지 아파트에 접수된 하자는 5만 7천 건이 넘습니다 [2]. 가구수로 나누면 한 집에 50건 꼴인 셈입니다. 아파트는 공장에서 똑같이 찍어내는 공산품이 아닙니다. 현장에서 콘크리트를 붓고 창틀을 끼우며 벽지를 바르는 전 과정을 사람 손으로 하나하나 수행합니다. 천 가구가 넘는 단지라면 창문만 수천 개에 달하며, 그중 몇 군데만 미세한 틈이 생겨도 하자로 이어지게 됩니다.
정부 위원회에 접수된 아파트 하자 다툼을 유형별로 살펴보면 고장 같은 기능 불량이 가장 많고, 결로와 균열 및 누수도 늘 상위권을 차지합니다. 결로는 창문이나 벽에 물방울이 맺히는 현상으로, 따뜻한 실내 공기가 차가운 면에 닿을 때 품고 있던 물기를 뿜어내는 원리입니다. 여기서 중요한 점은 결로는 바깥이 추워야 나타나고, 창틀로 새는 물은 바람 섞인 비가 와야 비로소 드러난다는 사실입니다.
2. 과거의 하자 해결 방식과 그 속에 숨어 있던 구멍
예전에는 아파트 하자를 어떻게 처리했을까요? 방식은 단순했습니다. 일단 집에 들어가 살다가 하자가 눈에 띄면 건설사에 고쳐달라고 요구하는 방식이었습니다. 법적으로도 도배나 타일 같은 마감은 2년, 배관이나 난방 같은 설비는 3년, 방수는 5년, 기둥이나 내력벽 같은 뼈대는 10년 등 하자별 책임 기간을 정해 두어 그 기간 내에는 건설사에 보수를 요구할 수 있었습니다 [3].
하지만 이 방식에는 치명적인 구멍이 있었습니다. 고쳐주기를 기다리는 동안 하자가 발생한 집에서 계속 살아야 한다는 점입니다. 물이 새는 방에서 짐을 이리저리 옮겨가며 버텨야 했고, 입주민은 건설 전문가가 아니기 때문에 공사 잘못인지 거주 중 생긴 문제인지 따지기가 쉽지 않았습니다. 게다가 지자체가 건물이 제대로 지어졌는지 확인하는 사용 검사를 통과해 열쇠가 넘어간 뒤에는 건설사를 붙잡아 둘 끈이 확 느슨해져 싸움이 오롯이 입주민 몫으로 남았습니다 [4].
3. 입주 전 문 앞에서 하자를 잡는 사전 방문 제도의 도입
이러한 문제를 해결하기 위해 정부는 살면서 고치는 대신 들어가기 전에 고치도록 발상을 뒤집었습니다. 그리하여 2019년 여름 대책이 마련되었고, 관련 내용을 담은 주택법이 2021년 1월 24일 시행되면서 ‘입주 예정자 사전 방문 제도’가 탄생했습니다 [5]. 건설사는 입주 시작 45일 전부터 이틀 이상 집을 미리 열어 보여주어야 하며, 점검표를 바탕으로 입주민이 하자를 찾아내면 건설사는 보수 계획을 지자체에 제출해야 합니다.
특히 철근이 드러나거나 물이 새는 등의 중대한 하자는 사용 검사 전까지 반드시 고쳐야 하며, 이를 어기면 과태료가 부과됩니다. 또한 건축사나 기술사 같은 전문가로 구성된 품질 점검단이 300가구 이상 단지를 직접 살피며 입주민이 혼자 보기 힘든 공용 공간까지 점검을 지원합니다. 전문가가 없어서 싸움이 길어지던 문제를 제도의 문 앞에서 미리 차단하려는 시도였습니다.
4. 사전 방문 제도에도 찾아온 한계와 두 겹의 그물망
그럼에도 문 앞 점검에는 여전히 한계가 존재했습니다. 사전 방문 날짜는 입주 45일 전으로 정해져 있는데 자재 수급이 늦거나 공사가 밀리면 마감이 덜 된 상태로 문을 열게 되는 상황이 벌어진 것입니다. 공사 중인 집에서 하자를 찾으라는 것은 시험지를 반만 나눠주고 채점하는 것과 다름없다는 지적이 이어졌고, 이에 따라 2024년에는 사전 방문 전에 집안 공사를 완전히 끝내고 감리자 확인까지 받도록 규칙이 한 번 더 보완되었습니다.
이번에 송도 아파트에서 터진 창틀 빗물 누수처럼 날씨가 비로소 들쳐내는 하자는 사전 방문 이틀 동안 비가 오지 않는다면 사전에 발견하기 어렵습니다. 입주를 1년씩 미루며 사계절을 모두 겪어보고 들어갈 수도 없는 노릇입니다. 결국 눈에 보이는 하자는 문 앞에서 미리 잡고, 날씨와 세월이 지나며 드러나는 하자는 기존의 책임 기간 동안 살면서 잡는 두 겹의 그물망 형태를 유지할 수밖에 없습니다.
여기서 끝이 아닙니다: 아파트 하자 점검에 남은 궁금증 Q&A
Q. 새 아파트 사전 방문 제도는 언제부터 시행되었나요?
A. 공동주택 하자를 미리 막기 위한 주택법 개정에 따라 2021년 1월 24일부터 시행되었습니다.
Q. 사전 방문은 입주를 기준으로 며칠 전에 열리나요?
A. 건설사는 입주 시작일 45일 전부터 이틀 이상 기간 동안 집을 미리 열어 보여주어야 합니다.
Q. 입주민이 혼자 확인하기 어려운 공용 공간은 누가 점검을 돕나요?
A. 지자체가 건축사, 기술사, 대학 교수 등으로 꾸린 품질 점검단이 복도나 지하주차장 같은 공용 공간을 대신 살펴줍니다.
Q. 건설사가 책임져야 하는 법적 하자 보수 기간은 어떻게 되나요?
A. 도배나 타일 같은 마감은 2년, 배관이나 난방은 3년, 방수는 5년, 기둥이나 내력벽 같은 뼈대는 10년으로 지정되어 있습니다.
Q. 사전 방문 제도가 도입되었음에도 왜 여전히 누수 같은 하자가 발생하나요?
A. 사전 방문은 하자를 잡는 순서를 바꾼 제도일 뿐 모든 하자를 완벽히 없애는 기계가 아니며, 바람 섞인 비나 추위 등 날씨와 시간에 따라 뒤늦게 드러나는 하자가 존재하기 때문입니다.
용어 주석
[1] 누수: 배관이나 지붕, 창틀 등의 틈새로 물이 새어 나오는 현상
[2] 하자: 공사가 잘못되어 원래 갖추어야 할 기능이나 완성도가 떨어져 고쳐야 하는 상태
[3] 하자 보수 기간: 건설사가 법적으로 책임을 지고 무상으로 하자를 고쳐주어야 하는 정해진 기간
[4] 사용 검사: 아파트 공사가 모두 끝난 후 입주민이 들어가 살아도 안전한지 지자체가 마지막으로 확인하는 절차
[5] 사전 방문 제도: 입주자가 열쇠를 받기 전 미리 집을 방문하여 시공 상태를 확인하고 하자를 점검하도록 만든 제도
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